¿Qué es una vivienda de uso turístico en Cataluña?
Como ya sabrás la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no regula las viviendas de uso turístico, al ser objeto de regulación por la Ley de Turismo de Cataluña (LTC) y el Decreto 159/2012.
Asimismo la LAU 29/1994 no se aplica al arrendamiento de habitaciones, por tratarse de “una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda“.
De esta forma la Ley 13/2002, de turismo de Cataluña (LTC), y el Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y viviendas de uso turístico regulan la cesión de viviendas para uso turístico.
De un lado, la Ley 13/2012 define la vivienda de uso turístico (VUT) como:
“Las viviendas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, a cambio de contraprestación económica, para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad y con las características establecidas por reglamento“. (art. 50 bis LTC)
De otro, el reglamento de desarrollo (el Decreto 159/2012) añade el siguiente condicionante de las viviendas de uso turístico:
“Las viviendas de uso turístico se ceden al completo, y no se permite la cesión por estancias“. (art. 66 Decreto 159/2012)
¿Es lo mismo la cesión por estancias de una vivienda completa que el arrendamiento de habitaciones para uso turístico?
Como sostiene D. Xavier Silvestre Castejón (Letrado Consistorial. Área de Régimen Jurídico del Ayuntamiento de Barcelona) lo que distingue un “arrendamiento de habitaciones” y una “cesión por estancias de una vivienda completa” es la presencia física del residente habitual en la vivienda mientras se produce el arrendamiento de las habitaciones para usos turísticos.
En el mismo sentido, Dña. Sonia Cobos Lucas, Directora de Actuación Urbanística de la Gerencia Adjunta de Urbanismo del Ayuntamiento de Barcelona, entiende que el hecho de que la vivienda sea el domicilio habitual lo excluye inmediatamente de la aplicación de la normativa reguladora de las viviendas de uso turístico, puesto que en ningún caso se tratará de cesión completa de la vivienda.
El arrendamiento de una habitación:
Si arriendas una habitación de tu propio domicilio mientras resides en él, en ningún caso se puede considerar un arrendamiento de “vivienda completa”.
Es el fenómeno conocido como home sharing, y que en los últimos tiempos está en auge de la mano de la economía colaborativa, y como manera de que las familias puedan acceder a ingresos extras alquilando espacios infrautilizados.
Como consecuencia de ello tu alquiler no estará regulado ni por la LTC y habrá que entender permitido en aplicación del principio de intervención mínima sobre las actividades consagrado por la Directiva de Servicios 2006/123/CE y el art. 4 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.
La cesión por estancias de una vivienda completa:
Por el contrario, si arriendas habitaciones individuales en una vivienda donde en ese momento no resides, ello supondría “de facto” poner a disposición de los inquilinos la totalidad de la vivienda.
Por ello, en caso de cumplirse los requisitos del art. 50 bis LTC constituiría una “vivienda de uso turístico” objeto de una “cesión por estancias” prohibida por el art. 66.2 del Decreto 159/2012.
La misma respuesta habrá de darse a la situación en la que a tus inquilinos les vetas fisicamente el acceso a alguna estancia de la vivienda (por ejemplo, a una habitación privada tuya, cerrada en tu ausencia), pues dicha habitación quedaría excluida del espacio “utilizable” y, por lo tanto, tú como arrendador estarías poniendo la totalidad de la vivienda “utilizable” a disposición de los arrendatarios.
Conclusión:
Después de todo lo dicho cabe concluir que el arrendamiento de habitaciones para uso turístico, al constituir la vivienda el domicilio habitual del arrendador no tiene la consideración de “vivienda completa”, que es la modalidad regulada como vivienda de uso turístico por el art. 66 del Decreto 159/2012, y, por tanto, la prohibición del art. 66.2 del mencionado Decreto no puede afectarle.
O dicho de otra forma, el arrendamiento de habitaciones para uso turístico en una vivienda, compartiendo dicha vivienda con el llamado “anfitrión”, constituye una actividad que no ha sido objeto de regulación por la LTC ni su desarrollo reglamentario, y por consiguiente debe entenderse como permitido, en virtud del principio de intervención mínima sobre las actividades.
Se trata, por lo tanto, de una materia susceptible de regulación en un futuro, bien sea mediante la creación de una nueva modalidad dentro de la normativa turística (como parece apuntar el proyecto del nuevo Reglamento de la Ley de Turismo con el concepto de “hogar compartido“), bien sea a través de otro tipo de regulación civil e incluso urbanística.
